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义乌东洲花园部分业主想耍赖

作者:陶后夫 来源:浙中新报 时间:2009-08-27 06:46:43
核心提示:为了解决中低收入家庭住房困难,在1998年这个房地产市场化改革的关键时期,政府推出了经济适用房。由于存在经济性和适用性等特点,按照国家有关规定,经济适用房即使做出了房产证,一般只有在购买期限满五年的情况下才能上市交易。

    然而,2003年交付使用的经济适用房———义乌东洲花园,却在当年发生了不少房产交易行为。由于房产在五年之内不能过户,卖方一直是房屋产权的实际拥有者。然而,随着当初所卖房子不断升值,在目前可进行房屋过户的情况下,这些卖家纷纷打起了新算盘。

 

    卖方市场的无奈

 

    自住房改革以来,义乌楼市步入快速发展通道,加之义乌小商品市场人口集聚效应的显现,到了2003年,义乌楼市已呈现供小于求局面。在卖方市场形成和强化的过程中,义乌房价也不断抬升。相关统计数据显示,当年年底,义乌城区多层商品房均价已由2001年的仅2500元/平方米左右,涨至4500元/平方米以上。

    房价不断走高,让义乌一些中低收入人群难以承受。于是,在这一年,作为经济适用房的义乌东洲花园适时推出。昨天,义乌市有关部门一位姓朱的工作人员告诉记者,东洲花园属成本价住房(经济适用房的一种),约有3000多套住房,其主要销售对象分别于2003年、2004年、2005年、2008年入住该小区。

    按照国家《经济适用住房管理办法》第三十条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。也就是说,即使经济适用房买卖双方发生了交易,也难以在当地房管部门办理房产证过户手续。

    但在供小于求的市场状态下,该小区不少业主在2003年就有了房屋出售行为。陈女士和丈夫在这一年买下了该小区的一套住房。100多平方米的房子连车库,总价仅为43万多元。“其房屋售价与当时的商品房交易均价相比略低。”义乌龙庭基业房地产行销策划机构资深策划总监曹雷说。

    问题在于,房产证不能过户,交易存在风险。然而,卖方有利有图,买方又能在房子难买的情况下买到价格稍低的房子,双方便以一纸合约的形式进行了交易。为了让买方“放心”,不少业主还将已做出的房产证交给了买方。目前,陈女士和丈夫家里也存放着其所购东洲花园房产真实业主的房产证。

    据东洲花园部分业主估算,该小区约有1/3的房子已经提前进行交易。

 

    交易后遗症显现

 

    如果义乌房价仍然维持在2003年的水平,日后一切因上述交易引发的纠纷都将不会出现。但问题是,这是不可能的。

    2003年至今,除了在2008年年底和2009年年初出现部分房源价格回调,义乌房价几乎是在一路高歌猛进,不少二手热门小区的均价已超每平方米一万元,市中心学区房价格甚至高达每平方米数万元。在此过程中,东洲花园身价几乎涨了一倍多。按照不动产总经理方星的估计,陈女士的那套房子目前总价应该已超过90万元。

    在这短短5年多时间里,房价涨了那么多,在2003年卖了东洲花园房产的业主们早已眼红。机会终于来了。一个多月前,符合购买期满五年条件的东洲花园部分房产可以上市交易,这意味着房产证可以过户了。

    几周前,陈女士已开始联系其所购东洲花园房屋的业主。然而,打了好几个电话,对方一直处于关机状态。“怎么办,联系不到业主,我们的房产证就不能过户。”陈女士有些急了。“房子虽然我们已经住了5年多,但毕竟房产证上的名字还不是我们的,我们心里当然着急。”她说。

    业主到底在布什么迷魂阵?陈女士和丈夫有了这样的担忧:左邻右舍中,也有一些像他们一样在2003年买了房子,但现在碰到过户难题的人。这些购房者中,有的人给业主加了2~7万元不等的钱款,才得以顺利办出房产证。

    “多给点钱也就算了,就怕业主现在撕毁合同,不愿意将房产证转让给我们。”陈女士说。

    陈女士的担忧其实不无道理。义乌不动产运营总监吴国伟说,他近期多次在义乌一些媒体上看到有关东洲花园业主房产证遗失的声明。“这些信息集中出现并非偶然。2003年,不少卖掉东洲花园房产的业主将其房产证交给了买方保管,现在他们可能是想通过上述方式重新办理并拥有房产证。”吴国伟说。

 

    交易合同有效

 

    “按照《物权法》的有关规定,经济适用房是按照有关规定享受经济适用房优惠政策的房产,尽管双方是在买卖经济适用房,但其交易行为还是有效的。”浙江五联律师事务所义乌分所律师吴伟强说:如果在合同中写明“在房产证可过户之际,卖方须无条件将房产证过户给买方”,房屋的实际业主就必须按合同履行义务,如果不按合同约定履行办理过户登记,将视作卖方违约。卖方须按照双方在合同中约定的违约条款给予买方相关赔偿。如果合约中约定的赔偿条款与买方的实际损失相差甚远,买方也可向有关部门要求适度提高赔偿金额。

    他还向买家支招说,如果买家决意要让卖家过户房产证,可赶在买家未做“小动作”前,主动出击,向当地法院提起诉讼。法院将出具有效判决书,强制要求卖家协助进行房产证过户。同时,买家还可对房产提起诉讼保全,暂时以法律手段停止相关房产有可能出现的一切产权变动。

    吴伟强同时提醒,目前仍未进行房产证过户的东洲花园房产买家,须尽早找到卖家,办理相关手续,争取“落袋为安”。原因在于,若一旦卖家成为债务人,并被其债权人告上法庭,法院有权对其名下不动产进行查封、拍卖。

 

    问题仍在延续

 

    记者调查发现,由于义乌目前二手房源紧缺,加之新楼盘所开不多,目前仍有购房者正在打经济适用房的主意。对此,不少房地产业内人士表示无奈。

    吴伟强建议,义乌购房者最好等经济适用房可过户时再买。若购房者目前已在购买经济适用房,最好在签订的房屋买卖合同中,约定何时向登记机关申请预告登记,并申请预告登记。

    他说,因为按照《物权法》第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的不发生物权效力。当完成预告登记后,买卖双方成为一种准物权关系,只有完成房屋的实际登记,准物权才能转化成现实物权。