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金华市区基准地价已调整

作者:戴伟文 来源:金华晚报 时间:2009-08-29 07:39:05
记者昨从市国土资源局获悉,我市有关部门已经完成了对现行基准地价的重新评估,新的评估标准从8月26日起实施。这是我市继2004年之后,又一次更新基准地价。这一消息引来了市民和业内人士的广泛关注:基准地价上调后,房价会不会因此而相应上涨呢?

    合理反映土地价值

    基准地价更新势在必行

    什么是基准地价呢?负责本次更新评估的市土地资产评估中心有限公司董事长吴林宝告诉记者,基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价是地价体系中的核心,属控制性地价,具有有限期、分用途、平均性、全域性和时效性的特点。

    据了解,城市基准地价是土地使用者了解和掌握土地市场价格水平及地价分布、核实土地资产量大小、进行开发投资以及土地资产处置等的依据之一,也是政府制定地价政策、完善地价体系、进行地价调控和宏观管理的决策依据之一。我市此前的基准地价是2004年公布实施的。近年来,市区城市骨架不断拓展,城市规模持续扩大,基础设施建设日益完善,城市功能布局趋于合理,房地产市场发育成熟,城区基准地价已远远落后于城市的发展,无法满足现有土地资源管理的需要。

    另据了解,这次调整基准地价实际上有一个背景:政府需要保证国有资产不流失;另外按照规定,城市土地级别与基准地价2~3年更新一次,金华此前基准地价已经有5个年头没调整了,而近年来城区土地价格增长很快,若再不调整,基准地价就起不到作用了,因而基准地价更新势在必行。

    住宅用地上涨27%以上

    有关的更新工作报告显示,更新后各类各级用地基准地价都有所上涨,涨幅在27%以上。此次基准地价更新前,原来的评估价不到市场价的一半,更新后,评估价稍微向市场价靠拢了一点,但还没有到位。之所以在评估价和市场价之间留下充足的空间,主要是考虑到市场价格有波动,尽量保持基准地价平稳上涨,以保证政策的连续性、衔接性。以南苑小区为例,去年以来,这一带的二手房从均价3000元/平方米涨到4000元/平方米,而原先按照2400元/平方米售价评估土地价格。调整后售价还不到3000元/平方米,远远低于目前实际市场售价。房改房按楼面地价的1/10交纳土地出让金,原来南苑的楼面地价为1100元/平方米,出让金为110元/平方米;现在楼面地价为1500元/平方米左右,出让金为150元/平方米;每平方米增加40元左右。

    据了解,此次基准地价的更新报告还对国有划拨土地使用权和地下空间土地使用权的评估进行了研究,并提出了切实可行的评估办法。一是提高了划拨土地使用权评估的可操作性,在一定程度上促进了房地产流转。二是对地下空间的土地使用权进行研究。如果要取得地下空间的土地使用权,需按照用途交纳一定的土地出让金。

    基准地价上调

    是否会引起房价上涨?

    有市民担心:此次基准地价上调后,是否会引起房价上涨?对此,业内人士分析认为,这次更新后,基准地价虽然有一定幅度的上调,但这主要是解决基准地价与市场水平脱节问题,同时也体现了政府对土地市场的价格指导。基准地价是对现有土地综合评估所确定的土地使用权平均价格,这是土地使用权出让、转让、出租等宗地价格评估的依据,也是确定土地租金、使用税费的依据。调整基准地价应看做是政府规范市场的常规工作。事实上,影响土地价格的因素有多种,而基准地价上调,仅是提高了底价或起拍价,并不意味着会拉升成交地价,也未必拉升房价。作为商品房,其价格还是由供求规律决定的。另外从基准地价的计算路线看,房价在一定程度上决定了基准地价,而不是基准地价决定房价。合理的基准地价所呈现的价格分布,将会引导开发商理性拿地。基准地价的上调并不会引起房价的必然上涨。