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上海"房产税"依然雾里看花 方案已经上报中央

作者:义乌房产 来源:中国证券报 时间:2010-05-31 09:40:56

         [提要] 有关上海房产税的说法依然扑朔迷离。上海市住房保障和房屋管理局对外统一口径是“目前没有公布任何关于上海运行房产税的消息、计划和时间表”。记者从权威渠道了解到,上海征收房产税方案已经上报中央。分析人士指出,上海开征房产税还需要解决一系列障碍。

房产税,这一既有税种是国务院于1986年在《中华人民共和国房产税暂行条例》中设定的,“面向经营性物业征收”,“个人所有非营业用的房产”免征房产税。

 
业内人士透露,地方税收立法权在中央;上海能否试点,需要中央的批准。尽管如此,上海也曾有过类似案例。比如,私车牌照拍卖制度,曾有部委相关负责人表示此举违反了道路交通安全法,但上海依然每月拍卖私车拍照。上海也有可能通过变通方式达到开征房产税的目的。

  根据广为流传的初步草案,家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值0.8%的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。在业内人士看来,“0.8%”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。

  中国证券报记者从权威渠道了解到,上海征收房产税方案已经上报中央,但征收面积界限说法不一,或人均超过70平方米征税,或以户为单位,超过200平方米征税。同时,针对投资炒房客设置门槛,无沪籍或无上海居住证,不能提供3年以上工作纳税记录,购房也将征税。如果以人均面积征收,容易出现做假现象,房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人,以此来逃避征税。

  此外,房产税执行面临诸多困难。中国证券报记者查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现,目前上海注册房产估价师有1351名。根据数据,截至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日,按每套100平方米计算,上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕,也就是28年才能完成,还不包括期间新增房屋面积。房产税与车船税都是按年征收,但汽车购买保险以及年检时必须缴纳车船税,而房产税又该采取什么办法来防止拒缴行为值得研究。

  本报记者 朱宇

  目的是否清晰

  根据上海媒体的报道,上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税”的性质。

  中国社科院财贸所税收室主任张斌指出,1994年分税制改革之后,我国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计,物业税必须具备三大功能:一是调节居民收入分配;二是完善地方税收体系,替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源;三是规范土地税费金制度,完善房地产价格的形成机制。

  张斌认为,目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能,也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上,从中央政府的角度考虑,前两项功能的意义更为重大。

  张斌指出,当下房产税的影响主要是心理层面的,也加重了投机性购房的负担,改变了持有房产的成本。但如果没有一个稳定成熟的方案,那么原本一项影响深远的政策措施,有可能最终弱化成为短期的政策工具。

  财政部财科所副所长刘尚希也认为,征税有没有必要,要看目的是什么。房产税是一个小税种,征不了多少钱,起不到为地方财政开辟新收入来源的目的,而且征收的成本非常高。

  准备是否充分

  张斌指出,从法理上来讲,只要国务院修改了1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条,即可以对居民住宅征收房产税。

  虽说法律途径简单明了,但是真要对住宅开征房产税,有些概念必须厘清。目前,世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。

  财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前,高企的房价实际应分为两部分,占大头一部分是以土地出让金为代表的国有土地的使用权,另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,许多地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这就是地方土地财政盛行的根本原因。而随着土地越来越稀缺,房价也水涨船高。

  张斌说,1986年出台房产税暂行条例时,还没有土地使用权一说,房产税征收范围如果扩大到住宅,房产的评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括,就意味着土地使用权的增值部分将归个人承租者,也就是购房者所有。

  除了上述政策和法律上的准备之外,征收房产税还需要一系列的技术条件。比如,个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别,如果考虑问题不够全面,不仅不能起到相应的政策作用,反而会引起社会上经济利益纠葛。

  时机是否成熟

  在新“国十条”出台后,财政部、国税总局、一些地方政府都表示,在“加快研究”遏制房价过快上涨的税收政策和操作细则。

  分析人士认为,“精确打击”的差别化信贷政策出台后,在信贷政策与税收政策之间有一个时间差,这可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制房价过快上涨的政策目标,税收政策就可以在税制改革的大背景下,从长计议。

  国务院发展研究中心研究员倪红日指出,税收是非常严肃的事情,虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场,但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性,因此是急不来的。

  但如果差别化信贷政策的“前手”未能遏制房价过快上涨的势头,那么税收政策“后手”即可应势而出,对投机性购房形成持续性打击。

  有分析人士认为,房产税改革之所以迟迟不出台,让房地产市场形成一种政策紧缩预期。一旦房产税改革方案出台,如果力度和方案没有预期中那么强烈,反而会刺激投资性购房的反弹。因此,房产税改革方案的出台是一个相当困难的相机抉择过程。