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开发商四季度资金紧张 房价可能全面明显下调

作者:义乌房产 来源:浙中新报 时间:2010-11-09 10:06:54
        楼市调控中,政策与市场正双重施压房企的资金链。

  一边是,随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行,市场观望浓厚,开发商的销售乏力;另一边,加息、预售金监管等调控政策轮番出台,开发商的融资渠道面临枯竭。

  对于第四季度的楼市走向,业内仍存分歧,但普遍共识是,在资金链趋紧的情况下,开发商的打折优惠幅度会更大。

  销售压力致业绩分化

  在近期陆续出炉的上市房企的第三季度报告中,数据显示,虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善,但从同比数据来看,其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。

  具体到各大上市房企,“招保万金”前三季度净利润增长明显,但业绩则呈现分化之势。第三季度,在营业收入方面,除了万科出现下跌外,其他三家都实现了增长;但在净利润方面,招商和金地的降幅明显,金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的业绩也不容乐观,香江控股、绿景地产以及浙江广厦等公司遭遇亏损的境地。

  在刚结束的楼市“银十”中,京、沪、深等地的楼市成交量都出现程度不一的降幅,而各大房企最新的销售数据也显示,龙湖、首创、世茂房地产10月销售额环比均继续上涨,而保利、复地、富力等则明显回落。

  政策施压房企银根

  在市场低迷开发商销售乏力的同时,政策层面则进一步趋紧,取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台,施压房企银根。

  国庆前夕,中央各部委联手出台“9·29新政”,上调房屋贷款首付以及贷款利率,并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。

  上月中旬,证监会有关人士表示,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

  10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应,增加了房地产开发和个人购房的难度,而央行公布的统计数据也显示,2010年前三季度,房地产贷款增速逐步回落。

  北京将在12月1日起正式施行商品房预售金监管的暂行办法,这则消息更让开发商雪上加霜。北京市统计局数据显示,在北京房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4,总金额超过千亿元人民币。

  市场分析人士指出,开发商在逐渐被收紧贷款的环境下,再次收紧预售资金,对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大,开发商只有降价以求快速销售回款,以保证足够资金使在建项目竣工。

  中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。10月27日,国务院总理温家宝在部署四季度经济工作,再次重申遏制房价过快上涨,强化各级政府职责,合理引导住房需求,抑制投机需求。

  后市分歧加大

  尽管开发商的资金链遭遇政策与市场的双重压力,但业内对于后市仍存分歧。

  亚豪机构副总经理任启鑫认为,资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律,特别是到年末,在借贷与偿贷的双重压力下,开发企业将对资金回笼格外关注,势必会逼迫逆市推售,这将很可能会催生出新一轮降价潮。

  而在上市房企的三季报中也显示,看空四季度也普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称,希望能稳当地度过,或不会出现降价等促销措施。万科也表示,四季度市场整体销售速度可能明显放缓,但因为全年推盘的最高峰已过,后续销售压力不大。

  “这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大,而且是对开发商资金回笼的‘致命打击’。”有开发商对媒体表示,但就目前而言,开发商不会轻易降低房价,房贷政策会影响部分潜在的意向型客户,但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此,大部分开发商还是会选择“硬扛”。

  第一创业研究报告显示,在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施,如增加折扣等,但全面、明显下调价格的可能性不大。(石俊)