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五记重拳楼市遭遇极寒 房地产是否越调越涨?

作者:义乌房产 来源:义乌房产网 时间:2010-11-15 11:06:32

 

        中央几大部委接连祭出调控重拳,诸多城市的商品房遭遇销售寒冬。楼市越调越涨的怪象能够就此终结吗?

  从9月29日的楼市五项政令,到11月3日的公积金贷款新规,35天内中国楼市接连经受了5记重击。

  力度之大,出拳频率之快,前所罕见。

  高房价的堡垒也终于出现了松动的迹象。

 

  全国一线城市的商品房成交量明显下跌,北京市更是量价齐跌。北京房地产交易管理网数据显示,北京商品房期房住宅10月总成交量为6894套,环比9月下降了36.1%,同比下跌41.7%。随着成交量的走低,10月北京商品房成交均价年内首次跌破2万元/平方米。

  住建部政策研究中心副主任王钰林在接受时代周报记者采访时略感欣慰地说:“调控目前已经初步取得了一定的效果。接下来,房地产市场的问题如果不能得到解决,房地产调控就要一直进行下去。”

  然而,在通胀的大背景下,调控能否达到预期效果?北京、广州、深圳等城市,今年土地供给计划完成不足三成,供需平衡被打破,房价是否会逆市加速上涨?中央还会有什么更加严厉的调控措施出台?房价“越调越涨”的宿命能否被打破?

  一切都得等待市场来揭晓答案。

  五记重拳背后

  35天5道近似严苛的调控政策,系不得已而为之。

  2009年底,楼市持续高烧。2009年12月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(即为“国四条”),明确表态“遏制房价过快上涨”。

  随后,中央多部委齐齐出手,调控成了贯穿全年的工作,但房价仍如脱缰野马。

  国家统计局统计的数据显示,2010年1月以来,70个大中城市房价同比上涨幅度均超过了9%。

  9月,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%,实现6月以来房价环比的首次上涨。而所谓的“金九银十”期间,多个城市再次上演抢房大战。

  “这解释了政府9月底对地产调控突然加码的背后因素,同时,回暖的房地产市场也意味着政府稳定房价的政策还将面临持久考验。”中国农业银行(601288,股吧)总行高级经济师何志成在接受时代周报记者采访时表示。

  5记重拳之后,投机性购房的一道道大门被封死。

  房产统计数据显示,11月1日-7日,广州全市网签1426套,成交面积15.9478万平方米,环比跌20%,连续两周交易量下跌。

  王钰林说,目前市场上只有销量下跌,价格还没有真正下来。但是,他对调控充满了信心:“目前国内还有多个城市没有出台房地产调控的政策,接下来要督促其认真贯彻执行"国四条"精神,相信政策不会再让房价疯涨。”

  而来自《证券时报》的消息称,有关部门甚至酝酿对房价进行直接调控。

  调控仍未有期

  房地产调控是一个长期的持久工程,王钰林认为,现在讨论何时结束为时尚早。“目前的房地产市场泡沫太多,各种矛盾也很多。房地产市场调控的目的最终是为了解决问题,让房地产市场重回健康稳定发展的轨道上。因此,房地产市场的调控是不达目的决不收兵。而通过调控,解决了市场的主要问题,调控自然也就结束了。”

  上海威斯顿不动产管理学院院长、上海房产经济学会副会长印堃华却担心,调控可能会引发中国经济的“二次探底”。

  何志成用一组数据来说明,经济二次探底的担心是多余的:今年经济的实际运行情况是,一季度GDP增长11.9%,二季度增长10.3%,三季度增长9.6%。

  “房地产调控,经济结构转型,肯定会引发阵痛,但这都是正常现象。到目前为止,还没有听到哪一家房地产企业要破产,也没有听说有房地产企业的资金链断裂。所以,还不能说房地产的调控过于严厉。部分地方政府搞的限购令是一个临时的措施,如果出现问题,可以随时调整。更加重要的是,如果现在还不进行房地产调控,社会资本都去投资房地产,不去搞实业了,那怎么得了?” 何志成表示。

  王钰林亦认为,房地产的调控,可能会暂时影响经济的增长,但是中央现在进行的节能、减排,培育新兴战略产业,都是为了让经济健康可持续发展。

  一次次调控重拳,到底哪一拳才是压垮高房价的最后一根稻草?

  何志成认为,大概2011年初的时候,全国房地产市场僵持状态将被打破。届时房价可能会下跌10%左右。对于此次调控,中央绝不会让步,如果调控达不到预期效果,还会有新的政策出台,比如开征房产税。

  但是,何志成认为,全国全面征收房产税的可能性极小。要征收房产税,首先要做到房屋信息全国联网,让官员的财产透明化,可能否实现这一点,不仅要看政府有没有能力去做,还要看愿不愿意去做。其次,征收房产税,可能引发大面积的抛盘,房价将会下跌30%,有可能引发社会震荡。

  房价逆涨隐忧

  面对一次次加码的房地产调控,有人欢呼,有人质疑,还有人认为,调控是用新矛盾来掩盖旧矛盾,房地产市场供需失衡的根本问题没有得到解决。

  印堃华略有些激动地说,房地产调控实际上是想着房价能够降下来,但是实际结果可能会使房价进一步上涨。调控使房地产企业不能正常贷款,融资成本增加了,还有营业税、建筑税的提高,都将使房地产企业的税负加重;取消税费优惠,首付增加,利率提高,二手房交换成本提高,这些也使购房成本增加。宏观调控政策,实际上是在压缩供给、增加成本、阻碍流通、限制消费。

  相对于印堃华的激进,何志成显然更加理性一点,他在肯定房地产调控政策的同时,也对目前市场的超额货币发放产生了一丝担忧。

  根据央行数据显示,今年9月末,广义货币余额已经达到了69.64万亿元,按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算,超发货币将近42.774万亿元。何志成说,这么多货币,有相当一部分进入了房地产领域,想让它们一下子退出来,并不是一件很容易的事情。

  合富辉煌首席分析师龙斌赞成何志成的观点。他说,这么多超发货币进入市场,必将引发通货膨胀的担扰。而美联储购6000亿美元国债,更加剧了人们对货币贬值的担忧。在这种大背景下,不少人还是愿意购房防止通胀。

  而对于超额发放货币,王钰林却认为,没有必要过分担忧。这么多货币大多投入了基础设施建设和节能减排、改革创新领域,这将有利于经济结构的转型。

  目前的调控虽然见到了一定的成效,楼市销量锐减。但是,龙斌却担心调控也使供需的矛盾更加突出。

  统计数据显示,北京全年住宅土地供应截至9月26日仅完成22%,广州前三季度仅完成供地计划的21%;深圳上半年仅完成土地供应的14%。

  龙斌认为,不仅是供应的土地少了,而且面对调控,开发商拿地的意愿降低,开发节奏放缓,明年投放市场的房屋数量将会减少。一旦需求经过一段时间的积累,释放出来,必将引发新一轮房价上涨。

  届时,房地产调控将会再次陷入“越调越涨”的怪圈。