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博弈之间谁在买房? 二次调控下的杭州楼市即景

作者:义乌房产 来源:杭州日报 时间:2010-11-18 09:56:40

 

     “如果皮球的气没有放掉,你却按到水里,可以按多久?”备受争议的言论再一次出现在地产界“大嘴”任志强的语录中。在他看来,再严厉的调控也抵挡不住消费者购房的热情,或称其为“冲动”。

  11月18日,是距2010年楼市“调控年”第一波重磅“4·17”新政后第8个月的开始,亦是“杭版22条”二次调控满月后的第一周结束之日。在这个买与卖,收与放的博弈时期,不太平的楼市总是让人揪心。

  一面是近期市场上部分新盘的骄人业绩引人瞩目,产品说明会再现人山人海之态势;一面是继续“唱衰”楼市声音频出,一轮又一轮密集的调控政策或出台或传言,引得后市走向“雾里看花”。

  从10月至今的数据来看,市场的弹性显然被逐步放大。立冬之后逐渐加剧的寒意也似乎并没有影响到一些人购房的热情。上周末迎来的11月首个开盘小高峰中,4楼盘齐开共推出的近700套房源,当天预订便达9成。有网友笑称,最为严厉的“限购令”已变质为“抢房令”,一房难求的现象依旧普遍。

  究竟,是谁在买房?又是谁撬动了楼市的那个“敏感的支点”?

  新房遭“疯抢”,

  市场冷淡中透着股“热劲儿”

  9月刚刚初见的楼市回暖就像昙花一现,回暖势头戛然而止。受到10月楼市二次调控、加息、限购等多重政策的叠加,二手房成交量迅速止住上升势头,恢复平静。据透明售房网统计,10月杭州主城区商品房共成交3007套,同比去年下跌了47.4%,列今年月成交第四名;环比9月份降了49.5%,日均成交97套;“银十”的成色不足。由于预售金监管的正式实施,部分新盘也都选择了低调开盘。然而,一片“看空”声中,依旧有不少人抱怨“一房难求”。

  上周末,杭州迎来了11月首个开盘小高峰,4楼盘齐开共推出近700套房源,战绩骄人。仅13日开盘当天,下沙地铁盘保利江语海高层公寓1号楼共165套,预定率便已达九成。钱塘梧桐燕庐开盘当天同样是人山人海,首推的两幢楼共计房源118套,截至目前认购加签约预定超九成,成交已过半。贝利栖溪公馆此次推出10号、11号、13号楼共116套房源,据销售人员称目前预定量也已超90%。无独有偶,位于三墩的新盘中海紫藤苑,此次共推300余套房源,12日摇号当天便预定了263套。

  记者在保利江语海的摇号现场看到,人头攒动,粗略估计约有三四百人。“一直想买房,想挑个性价比高的楼盘。我已经调查过了,地铁1号线云水站位于江语海西侧,相隔两个路口,虽然自己是自住的,但是有地铁预期在,感觉自己的房子比较保值。”在等候区的吴女士告诉记者。“现在价格还比较适中,将来地铁开通后这个价格怕买不到了。”

  同样火爆的场景出现在栖溪公馆。栖溪公馆开盘当天,采取先到先选房的方式,销售人员告诉记者,早上6点就有不少人排队等待。记者看到,此次推出10、11、13号楼116套房源,开盘均价8600元/平方米,一次性付款98折,按揭99折,另外可在现场领取一张选房号,再享一个点优惠。尽管折扣不多,排队买房的李先生还是果断下单。“先买吧,怕一犹豫,看好的房子又‘飞’了。”

  无独有偶,在众多购房者的追捧下,梧桐燕庐118套房源开盘当天签约加认购的总数已过百,银行按揭人员向记者透露连水都来不及喝一口。首批房源预定已达9成,存2抵5活动已经结束,前50名赠送的车位也已赠完。“这是给小孩买的房子,别墅排屋买不起,这个公寓的总价还可以,地段环境也不错。”周阿姨是之江金家岭村的居民,儿子大学毕业一直希望住公寓,周阿姨又不想儿子离开自己太远,梧桐公寓正是契合他们需求的。

  近一个月来,同样的场景在中海紫藤苑、雅戈尔御西湖和龙湖滟澜山的销售现场也是比比皆是。开盘首日预定超九成,一日揽金9亿元的新闻到处都是。“电视报纸上的专家天天说调控越来越严厉,怎么就没见这买房的热乎劲儿降下来呢?”定居城西的黄大伯为了儿子的婚房一事伤透了脑筋。“该买还是不该买,家里谁也拿不定主意,还是再等等吧。”

  刚需人群成主力,但也很“无奈”

  继9月底二次调控新政和地方限购后,央行于10月19日宣布加息0.25个百分点,次日住建部也相应提高了公积金的贷款利率,进一步强化了楼市调控的力度,表明了政府调控房价的决心。三年来首度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧,之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制,通胀压力将得到缓解,部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。

  投资者开始观望的同时,刚需人群成为了部分楼盘购买的主力军。我爱我家市场研究中心人员告诉记者,进入11月份,大众对于新政及市场的判断也逐渐明朗,加之信贷政策的逐步落实,以及契税、个税优惠停止政策的执行,投资型需求及部分改善型自住需求受到抑制,市场仍以刚性自住需求为支撑。

  于是,记者在近期开盘的一些楼盘中发现,尽管依旧有不少温州台州等外地投资者的声音,但备受青睐的中小户型的买家依旧是那些典型的刚需人群。龙湖滟澜山销售总监蔡翊诚告诉记者,“限购令”一出来,前期很多登记意向的投资客纷纷撤离,将近少了一半人数,而留下来的都是真正想要买房的首次置业者或是改善性买家,其中80多平方米的公寓户型到目前基本售罄。

  近期可以听到不少购房者的无奈感叹:“为什么到现在还有那么多人排队买房?”房地产市场从四月份国家首次调控以来,其上升趋势确有压制,尤其是九月末的二次调控出台后,杭城众多楼盘纷纷低开,此次紫藤苑16000-18000元/平方米的均价,在很多业内外人士看来,也属低开楼盘范畴之内,

  “旁边金地自在城的精装修公寓卖19000元/平方米,我觉得紫藤苑的价位可以被我们这样的首次置业者接受。”即将准备下单的斯先生对记者如是说。

  但在高房价的现状下,刚需也成了一个沉重的字眼。在如今的杭州,主城区新房价格之高有目共睹,一部分刚需人群被迫外撤至城市边沿。

  “以前买房是地段地段还是地段,现在是地铁地铁还是地铁。”毕业三年的新杭州人小蔡向记者说。毕业于下沙某高校的小蔡从去年开始看房至今,前前后后也看了不少盘。“我们买房一定要买在地铁旁边,市区的房子太贵,只能买在郊区,但是郊区的交通不方便,上下班就成了问题。买了房子后,短时间内买车不现实,所以就只能靠地铁了。”

  继限贷、限购、加息后,从11月1日起,又有一项新的楼市政策开始施行。银监会已于日前对各家银行进行了窗口指导,口头通知要求各行取消首套房贷7折利率的优惠政策,利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%,并且是“不分地区,不分银行”的。二套房贷的首付仍为50%之上,利率上浮10%。

  消息一出,引起诸多关注,因为此前能拿到利率7折的只有首套置业者,所以他们受此政策影响最直接。记者计算了一下,一笔30年期100万住房按揭贷款,执行基准利率为6.14%,利率从7折调整为8.5折后,月供要多交555.31元左右,30年将多交20万元。按照上个月的加息幅度,这次调整相当于加了4次息。叠加了首付至少3成的政策,购房者买房成本将进一步提升。

  业内人士指出,利率享受折扣出现的背景是2008年楼市低迷,政府为了刺激楼市出台了此项临时性救市措施。既然是临时性措施,早晚会被取消的。目前国家在抑制房价,楼市低迷时期的信贷政策调整甚至是取消都是必然会发生的,不存在刻意地打击刚需,只是情理之中的事情。然而,此举一出,很多积蓄不多,只能靠按揭贷款购房的首次置业者便为此伤透了脑筋。

  “本来想着‘限购’下自己还可以享受首套房的一些优惠政策,现在看来自己也被陷进去了。”朱小姐原打算贷款购买世茂江滨花园的一套尾房,现在因首付比例和利率问题,不得不搁浅自己的计划。

  限购令下,不少买家寻求“一步到位”

  一方面越来越多的年轻人面临“高房价困局”:换房成本增加,不一步到位就难以到位了;另一方面,二次调控所表明的决心,以及未来政策的扑朔迷离,更是催生了不少购房者“一步到位”的想法。

  据透明售房网数据统计,上周杭州主城区二手房共计成交391套,是12周以来的最小值。从成交结果看,除拱墅区外,其他各区都有一定程度的减少,由于刚性需求是目前市场的主要消费群体,在各城区中,拱墅区成交均价相对较低,更能吸引消费者。

  “仅有一次机会”会促使购房者审慎做出抉择,也会改变他们的购房思路。卖房的人开始唱起“惜售”的调子,买房的人打起“假离婚”的算盘,还有原本打算买小户型过渡的人改弦更张,准备一步到位,两房的换三房,三房的考虑洋房排屋,原先准备买在城郊区块的人会勒紧裤腰带买在主城区。

  从成交面积比例看,小户型依然是目前成交的主力户型,其成交比例较上月还有增加。这是由目前二手房在二次调控的政策下,主要消费群体为刚性需求者所决定的。同时可以看到,90-140平方米户型的成交有所增加,由于目前限购政策的实施,对于仅有一次机会的购房次数,部分考虑60-90平方米户型的客户希望能够选择更大的面积满足生活需要,以免今后换房增加困难。

  在二手房市场,不管是郊区还是市中心,90-140平方米的房源中,次新房占了为数不少的一部分。记者查阅了近期杭州市热门成交小区,发现魅力之城、文鼎苑、天阳美林湾、万家花城等次新小区成交量排在前列。

  目前二手房成交总价仍集中在80万-200万元间,由于刚性需求的消费者更看重性价比,小户型更受青睐。其次,由于限购影响,不少客户选择面积时希望一步到位,因此,200万元-500万元的物业成交有所上升。

  华邦地产经纪人小乔在口碑网上挂了一套枫华府第的房子,面积为128平方米,总价为355万元。挂牌单价和小区的整体均价基本相当,令小乔感到意外的是冲着这套房子打电话来的客户明显增多,而且都比较有诚意。在他们公司的客户情况记录里,也能明显看出大客户有所增多的迹象。

  从目前的二手房成交单价来看,成交物业的均价70%低于2.2万元/平方米。从二手房成交来看,大户型及高总价的豪宅成交量仍不减。我爱我家市场研究中心认为,高端市场中的大户型供不应求,深层次原因在于土地政策。未来的大部分土地供应都倾向于中小户型及保障性住房,市中心大户型房屋将越来越稀缺,大户型供不应求的现象短期内难以改变。

  诚然,当下楼市调控政策频出,限购令、房贷收紧等一系列政策在全国多个城市如火如荼地展开,明显影响到购房者心理,眼下,抓大放小、购置一步到位型的居所,成了不少购房者的选择。以“一步到位”代替“阶梯购房”的置业者越来越多。